Nuevo Código Civil: ¿cómo afecta al arrendamiento?

El Dr. Domingo Viale, abogado especialista en Derecho Rural, presentó el pasado 20 de agosto en la Sociedad Rural de Jesús María las últimas novedades sobre el Régimen de Arrendamiento y Aparcerías rurales.

No todos los argentinos saben de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial argentino que rige a partir del 1º de agosto. Afecta a todas las formas de convivencia existentes en las que todos estamos insertos de alguna manera, ya sea desde un contrato de alquiler, un matrimonio o una sucesión. Esta falta de conocimiento se debe a que la aprobación y posterior legislación solo se realizó de la mano del oficialismo, a puertas cerradas y bajo nombres dudosos. En resumen, se han unificado los Códigos Civil y Comercial -antes separados-, derogando artículos y ofreciendo un código complicado, confuso y hasta contradictorio.

Lo que nos interesa en el ámbito agropecuario es nada menos que los contratos de arrendamiento, porque según las últimas estadísticas -no nos queda otra que creerlas- indican que un 60% de los campos en producción son arrendados, por lo que es de gran valor estar atentos a estos cambios.

Para comenzar, el Dr. Domingo Viale expresa firmemente el error en esta nueva normativa que se creó sin debate, sin puesta en común y que se basa únicamente “en eliminar artículos sin tener en cuenta el resto de las legislaciones”. El profesional afirma que “la idea de una reforma de ley tal como hubo en el año 1963 o 1980 (reforma de Ley de Arrendamientos) se basa en reemplazar normas oscuras e insuficientes por unas más contemplativas. La virtud o el destino de una ley es lograr una convivencia pacífica entre todos los miembros de la sociedad en todas las situaciones que se presenten, y claramente esta ley lo único que hace en enfrentar a las partes”.

Sin entrar mucho en detalles ya que la ley es muy amplia, el especialista nos introduce en los contratos de locación, partiendo del Art. 7 del nuevo código -correspondiente al Art. 3 de la anterior legislación-, y explica: “Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo”. Esto significa que hay leyes y normas que no están en el Código Civil pero son explicadas por otras normativas que hay que tener en cuenta, en este caso si tenemos un contrato en curso las nuevas leyes que surjan no van a aplicarse a los mismos.

Como señala Viale, el Código “madre” es el Civil pero luego existen muchos otros que lo complementan, principalmente el comercial, el registral y el de sociedades. Al unir ambos códigos -Civil y Comercial- varios aspectos quedan unidos, por lo que algunos temas se ven atravesados por ambas materias y es, a partir de allí, que surgen las diferencias.

Si hablamos de constituir un contrato de arrendamiento, debemos recurrir a la Ley de Arrendamientos (Nº 13.246) pero también a la Ley de Alquileres (Nº 23.091) porque debería estar de acuerdo con esta también, aunque se especialice luego. Si partimos de esta última, podemos comenzar a ver las diferencias en lo que respecta al plazo mínimo de alquiler. En el Código anterior, el período mínimo era de dos años para contratar una locación urbana y de tres años para los restantes destinos. Lo que debemos suponer es que aquí se incluye el contrato rural, sin embargo, si vamos a la Ley 13.246 se estipula un mínimo de tres años, presentándose así la primera contradicción. “Las grandes empresas luchan para que se prohíba el contrato accidental de un año, pero nunca se habló de dos años, los productores saben que el mínimo es de tres años para lograr un uso y renta adecuados” explica Viale.

En cuanto al plazo máximo, que era de 10 años, ahora pasó a ser de 20 años en locación habitacional y 50 años para otros destinos. Nuevamente tenemos que suponer que aquí se está incluyendo al contrato rural. El abogado aclara: “Estos plazos hay que tomarlos con pinzas y aplicarlos con precaución en cada caso, no podemos hacer firmar a un hombre de 90 años un contrato a favor de su hijo por 50 años, en este caso hay que firmar el consentimiento del resto de los coherederos”.

Uno de los temas más cruciales es el del precio. Según el Código Civil es “cierto y en dinero” ¿pero qué ha cambiado aquí? El Artículo Nº 765 dice: “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”. Esto se traduce en que si el contrato se fijó en otra moneda que no sea el peso (generalmente dólares) se puede transformar en pesos según la cotización vigente (por supuesto no aclara si dólar oficial o paralelo).

Por otra parte, el Artículo Nº 766 establece como obligación del deudor la de entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, lo que significa que si se fijó en dólares debe saldarse la deuda en la misma moneda. “¡Fenomenal incoherencia!”, exclama Viale, y agrega: “¿Qué nos respondió el ´legislador´ cuando preguntamos sobre esto? Lo resolverá la jurisprudencia” (conjunto de decisiones de los tribunales sobre una materia determinada, de las cuales se puede extraer la interpretación dada por los jueces a una situación concreta ). Significa que se puede estar hasta 12 años esperando, ver que sucedió en cada caso y de esta manera definir cuál de los dos artículos es el aplicable.

Como nadie va sentarse a esperar esto, lo que podemos aplicar es el “valor producto”. Los productores lo conocen y es bastante funcional, se utiliza el equivalente en pesos de QQ de soja, de maíz, kilos de novillos, litros de nafta, siempre rogando que ninguno de estos baje.

“Otro ítem de la ley que no se tiene en cuenta en los contratos de arrendamiento es la resolución anticipada. En esta época tan complica de precios, clima, políticas, más de uno puede querer ´saltar del barco´. Si utilizamos la del contrato de locaciones observamos que hay una ´multa´ de un mes y medio, cuando se resuelve el contrato después de seis meses”, comenta Viale. Y se interroga: “¿Pero cómo lo aplicamos al arrendamiento rural donde los pagos generalmente son semestrales? ¿Dividimos por mes? ¿Y si pagamos adelantado? Otro tema que los legisladores dejaron ´al azar y buena suerte´ del que use estos contratos.”

De esta manera el profesional resumen los aspectos más importantes, pero no por ello los únicos. Seguiremos estudiando y brindándoles la información necesaria a medida que se vaya poniendo en práctica, “no hay otra manera de entender lo inentendible”.

Autor: Prensa Marca Líquida Agropecuaria

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